近日，网上关于 越秀地产“数据造假”事件甚嚣尘上： 越秀地产在权益销售金额数据上被怀疑存在“注水”嫌疑。 越秀地产算是行业内的一枝独秀的房企，当整个房地产数据还在下行的时候，越秀地产却异常坚挺，去年销售额出现了上涨。 木秀于林，风必摧之。 或许是因为越秀地产算是比较典型的房企，关于它的一丁点是非，也要被大家拿出来品评品评。 01此次事件源于一张大家早已习以为常的销售榜。 在这份1-2月房企销售榜单中， 越秀地产因为权益金额占比高达94.33%而被大家关注。 从上图中可以看到，越秀地产1-2月全口径金额是224.0亿，没有进入TOP10，但它的权益金额居然高达211.3亿！ 权益占比为惊人的211.3/224.0=94.33%！同样对比优质的龙湖、万科60%左右的权益占比，这个数据让我们惊叹的同时，难免产生质疑。更让艳姐有点诧异的是，近年越秀地产的销售权益占比，居然也非常之高，简单罗列下：

2022年：99.33%

2021年：97.72%

2020年：91.75%

【资料图】

这真的有点让人摸不着头脑，尤其是2022年将近100%的权益占比，也就是说，2022年绝大部分项目都是越秀独立操盘，2022年越秀几乎没有合作伙伴，赚来的钱绝大部分都落入自己的口袋。 这显然有点反常识。 因为现如今，大部分的优质房企，都会选择合作操盘，从而减小资金风险。 当然，也有人可能会说，越秀就是钱多，就是自己独立操盘又怎样？ 但是钱多和独立操盘并没有因果关系，一切都是假设和猜想。 任何的结论都要有推演和论据。 那么，越秀地产权益占比背后的真相又是什么呢？ 02诸多房企公布的财报，有些会公布它的权益销售额，有些只会提到全口径销售额，越秀就属于后者。 既然越秀没有主动公布过权益销售额，榜单的数据从何而来？ 我们这里也不再做过多的解释，因为有各种的可能性，可能只有当事人自己清楚。 只是在事发后，越秀地产对外回应： 从未向第三方行业机构提供权益销售金额数据。换句话说就是： 这个数据不管对与错，都与越秀无关。 在遇到质疑的时候，甩锅是常态。当然，越秀到底要不要对这个“锅”负责任，这是另外一个话题。 艳姐一直觉得，假使越秀主动公布自己的权益销售数据，也就不会生出这么多是非了。 既然越秀官方没有权益销售数据，我们也只能从已知的财报数据中，找到些许突破口。 一个就是越秀新增土地的权益比。简单罗列下近年越秀地产拿地权益占比：

2019年：67.61%

2020年：58.78%

2021年：63.14%

2022年上半年：58.48%

也就是说，近4年来，越秀的土地权益占比在60%左右，基本就是这个拿地惯性。 越秀地产凭借这样的拿地权益，在这几年来可以有超过90%的销售权益占比，确实乍一眼看，有点不符合逻辑。 当然，这样一个推演逻辑，在某些人看来并不是完美无瑕： 因为从拿地、开发、销售、再到最后的结算，整个房地产开发周期一般都比较长，通常可能需要3年左右的时间。在漫长的时间中，项目会发生股东权益变化，越秀这样一个资金实力强大的房企，也很有可能收购合作伙伴的股权，从而导致其权益增加。

比如在去年，越秀地产管理层就曾表示：

越秀已收购部分合作项目股权，其中包括已收购花样年重庆相关项目股权等。

而且还说出了这么一句霸气的话：

“公司不差钱。”

但是，越秀是否会收购那么多项目公司的股权，从而导致其销售权益占比超过90%？

如果乐观点来说： Nothing is impossible。 03艳姐还找到另外一个突破口： 现金流量表。因为销售额和现金流量表的关联度最大。 在现金流量表中，找到 经营活动现金流入数据，并且将 回款率的因素考虑在内，就可以大致推算出权益销售额。 但由于越秀地产年报中并未披露经营活动现金流入的具体数据，我们可以在它的主要运营平台—— 广州城建的相关债券报告上，得到越秀地产大致的经营活动现金流入。 广州城建近年经营活动现金流入情况如下： 2019年：448亿2020年：568亿2021年：745亿2022年上半年：256亿如果保守点，按照平均70%的回款率来倒推，那么越秀地产对应的权益销售额大致为： 2019年：640亿2020年：811亿2021年：1064亿2022年上半年：366亿再结合越秀地产全口径销售额，可以得到大致的一个权益占比，简单罗列如下： 2019年：88.8%2020年：84.7%2021年：92.4%2022年上半年：74.8%事实上，艳姐已经按照比较低的70%的回款率来计算了。很有可能越秀近年平均回款率还要更高，那么也会导致最终的权益占比还要低： 比如回款率在80%的话，那么其权益占比就会在70%-80%左右了。但总体来说，80%朝上的权益占比已经非常高了。如果出现像榜单中95%以上的权益占比，那真的有点匪夷所思了。 当然咯，以上也只是艳姐个人进行的一个沙盘推演，各种数据也总归会有一些出入，但艳姐也尽力来将数据还原，尽量接近一个合理的区间，尽量来摸索事实的真相。 但艳姐始终觉得，最好的击败质疑的方法， 就是当事人拿出实实在在的证据，而是不是直接说一两句简单的澄清的话，让人听的云里雾里。 眼看即将到了年报季，越秀的年报估计也已经在路上了。 然而，这次的年报，也大概率仍然不会有权益销售数据。 但是会不会出现去年半年中说到的这句： “本集团上半年总销售金额和权益销售金额均排名广州市场第一名”呢？ 艳姐还是有点期待的。 我们一起等待年报的出现。 主编：张艳责编：doug-往期精彩推荐-本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系

1.投稿、约稿、商务合作及建议

欢迎扫描下方二维码，添加艳姐微信

必须备注“公司+职务+姓名”否则不予通过

也欢迎投稿

稿酬1000-3000元不等

点击下方链接，查看投稿方式和稿酬标准

2.加入粉丝群

我们建立了“地产人言交流群23班”

备注“公司+职务+姓名”

编辑拉您入群

你点的每个“在看”，我都当成了喜欢